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Summary

분양권 세법상 특징 분양권 단기세율 관련 유의점 분양권 비과세 전략

 

분양권은 ‘해당 부동산을 취득할 수 있는 권리'입니다. 즉 구체적인 부동산이 아니라 이를 취득할 수 있는 권리에 해당하는데 그 종류로는 상가 분양권, 오피스텔 분양권 그리고 주택 분양권 등 다양합니다. 아무래도 우리 입장에서는 주택 분양권에 관심이 많을 텐데요, 관련하여 주의해야 할 몇 가지를 나열해 봅니다.

 

첫째, 분양권 주택 수 판단 시 취득세, 양도세가 다릅니다!

 

주택 분양권은 주택이 아니지만 ‘21.1.1 이후에 취득한 경우 비과세 판단 시 주택 수에 포함되므로 주의가 필요합니다. 게다가 양도세 주택 수와 달리 취득세 주택 수에 있어서는 다시 이 기준이 되는 날짜가 ‘20.8.12이므로 더욱 주의가 필요합니다. 정리하면 아래 그림처럼 됩니다.

 

(그림 1. 분양권 주택 수 구분 시 유의 사항)

 

 

둘째, (주택) 분양권 단기 양도 세율은 아직 개정 전 입니다!

 

최근 일부 지역에서는 규제지역에서 해제가 되면서 분양권 전매 거래도 늘어나는 추세입니다. 모든 지역이 다 그런 것은 아니지만 일부 단기 차익을 기대하는 투자 수요도 분명히 있을 텐데요, 얼마 전 정부에서 발표한 대로 2년 미만 단기세율을 ‘20년 이전으로 환원할 예정이니 분양권 역시 1년만 보유하고 매각하면 괜찮을까요?

 

현재로서는 ‘아니오' 입니다. 즉, 여전히 2년 미만 단기세율은 주택 및 분양권의 경우 1년 미만 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 60%입니다. 주택이라면 2년 이상 보유 시 기본세율(6%~45%) 적용이 가능하지만, 분양권은 규제지역 여부와 상관없이 여전히 2년 이상 보유하더라도 60% 세율이 적용되니 주의가 필요합니다. 

 

정부는 올해 세법 개정안을 내고 정기 국회(9월)를 통해 관련 법을 통과시킨 뒤 ‘24.1.1 이후 양도분부터 단기 양도 세율을 이전 수준으로 환원할 방침이라고 합니다. 따라서 최종 법 개정 통과 여부를 지켜보시되, 오피스텔 분양권의 경우 상가 분양권과 동일하게 1년 미만 50%, 1년 이상 ~ 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율(6%~45%) 적용이니 둘을 구분하시기를 바랍니다.

 

 

셋째, 분양권 비과세 전략은 생각보다 복잡, 다양합니다!

 

앞서 말씀드렸듯이 분양권이 주택이 아닌 ‘권리'이기 때문에 그 자체는 비과세를 받을 수 없습니다. 다만 종전 주택 유뮤, 분양권이 주택으로 준공된 이후에 따라 일부 비과세가 가능합니다.

 

먼저 종전 주택이 없는 상태에서 분양권을 취득한 경우는, 해당 분양권이 주택으로 완성이 된 후 2년 이상을 보유한 상태에서 1세대1주택 상태로 양도를 하면 비과세가 가능합니다.

 

물론 준공 당시 조정대상지역이라면 2년 거주가 붙지만 대부분 지역이 규제지역에서 해제가 되었기에 다시 한 번 체크해보시길 바라며, 만약 준공 당시 조정 이후 비조정으로 되었다 하더라도 거주요건은 그대로이니 유의 바랍니다.

 

다음으로 종전 주택이 있는 상태에서 분양권을 취득한 경우라면 이때 분양권은 다시 ‘21.1.1 이후 취득분인지 아니면 ‘20.12.31 이전 취득인지에 따라 다시 나뉩니다. (그림 1을 참고하세요.)

 

 

 

여기에서는 ‘21.1.1 이후 취득분으로 한정한다면, 종전 주택이 있는 상태에서 1년이 지난 상태에서 해당 분양권을 취득해야 하고 분양권 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 매각해야 종전 주택 비과세가 가능합니다. 이때 주의해야 할 점은 분양권 취득일이 계약일이 아닌 당첨일이라는 점입니다. 다른 부분과 다소 다르니 유의 바랍니다.

 

만약 3년이 지난 경우라면 신규주택이 완공되기 전 혹은 완공 후 3년(당초 2년에서 3년으로 시행령 개정 예정)이내 종전 주택을 매각하고 동시에 신규주택 완공 후 3년(역시 당초 2년에서 3년으로 시행령 개정 예정)이내 전 세대원이 해당 신규주택에 전입하여 1년 이상 계속해서 거주해야 종전 주택 비과세가 가능하니 유의 바랍니다. 이에 대해서는 지난 인사이트 칼럼에 수록해두었으니 참고하시기를 바랍니다.

 

만약 종전 주택이 있는 상태에서 ‘20.12.31 이전 취득한 분양권이 있다면 해당 분양권이 주택으로 준공된 상태에서 두 개 주택이 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추는지 여부를 확인해보셔야 합니다.

 

어떠신가요? 분양권 절세전략, 생각보다 만만치 않죠? 분양권은 권리 상태에서 다시 주택으로 변환이 되기 때문에 그에 따라 이 둘을 구분해야 하고, 특히 ‘21.1.1 이후 취득한 분양권은 (양도세) 주택 수에 포함이 되면서 더욱 복잡해졌습니다. 여기에 관련 세법 개정도 여전히 남아 있는 상태이니 내 집 마련 및 자산관리 전략을 잘 체크하시어 똑똑한 절세전략을 세워보시기를 바랍니다. 감사합니다.