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Summary

동일 연도 매각 시 이를 모두 더하는 합산과세 적용 모두 양도차익이라면 나눠서, 혹시 차손이 있다면 함께 매각해야 때로는 역발상 전략도 필요!

 

요즘같이 거래가 잘 안되는 부동산 시장이지만, 그래도 이런 상황에서도 1년에 두 채 이상 보유하고 있는 주택을 매각하는 경우(혹은 희망)가 분명히 있을 것입니다. 어떤 경우일까요? 가장 먼저 가지고 있는 주택을 빨리 처분하고 남은 주택을 비과세 받기 위함일 것입니다. 다음으로 일부는 차익, 일부는 차손일 경우 이를 함께 매각하여 전체 양도세를 줄이기 위함일 수도 있습니다. 이걸 양도세 합산과세라고 하는데요, 이에 대해 조금 더 깊게 살펴보겠습니다.

 

(그림 1. 양도세 예정신고 및 확정신고)

 

주택을 매각하면 ‘양도일이 속하는 말일로부터 2개월 이내'에 이를 신고납부해야 합니다. 가령 ‘23년 3월 2일 주택을 매각한다면 이달이 속하는 말일 즉 3월 31일로부터 2개월이 이내인 5월 31일까지 이에 대한 양도세를 신고해야 한다는 의미입니다. 우리 입장에서는 ‘3월에 팔았으니 5월까지는 양도세 신고를 해야겠군' 이렇게 생각하시면 좀 더 편합니다.

 

(그림 1)을 보시면 A 주택을 매각하고 파란색으로 ‘예정신고'라고 되어있고 나머지 B, C 주택도 그러합니다. 즉 앞서 말한 2개월 내 신고는 ‘예정신고'라고 하는데 사례처럼 동일 연도에 주택 3채를 매각한다면 이에 대한 세금 계산은 어떻게 하는 것일까요?

 

우리 세법은 동일 연도에 2채 이상 주택을 매각하면 이를 합산하여 과세하도록 하고 있습니다. 취지는 같은 부동산 그룹 자산이므로 이에 대한 정확한 세금을 파악하려면 매년 1월 1일부터 12월 31일까지 매각한 것을 모두 더해서 계산하는 것이 맞다는 의미입니다. 그리고 이렇게 계산한 값은 그다음 연도 5월 31일까지 ‘확정신고'라고 해서 별도 신고를 해줘야 합니다.

 

가령 ‘23년도에 (그림 1)처럼 세 채를 모두 매각하면 그다음 연도인 ‘24년 5월 31일까지 세 채 매각에 대한 정확한 양도세를 계산해서 이를 신고납부해야 한다는 것입니다.

 

(그림 2. 양도세 확정신고 사례)

 

가령 A 주택은 양도차익 1억, B 주택은 양도차손 0.5억, C 주택은 다시 양도차익 0.5억이 났고 이를 모두 ‘23년도 동일 연도에 매각하였다면(연도만 같으면 해당하며, 첫 번째 주택을 팔고 1년 이내가 아님에 유의), 이를 모두 합산하여 과세하기에 정확한 세금은 양도차익 1억(=1억 - 0.5억 + 0.5억)이 되고 이를 다음 연도인 ‘24년 5월 31일까지 신고하는 것입니다.

 

(그림 2)에서는 중간에 양도차손 0.5억이 있어서 최종 금액이 1억으로 내려간 경우입니다. 반대로 모두 양도차익 즉 플러스(+) 값만 있다면 어떻게 될까요? 그때는 값이 커지므로 오히려 세금이 더 나올 것입니다.

 

(그림 3. 양도세 합산과세 사례)

(자료.국세청)

 

(그림 3)은 모두 양도차익 8천만 원인 주택을 동일 연도에 매각할 때와 연도를 달리하여 매각할 때의 세 부담 차이를 보여주고 있습니다. 즉 당사자가 동일 연도에 두 채를 모두 매각하였다면 양도소득의 합은 1.6억이 되고 최종 세 부담은 약 4천만 원이 됩니다(‘23.1.1 이후 양도세 기본세율 조정으로 약간의 차이가 있습니다).

 

그런데 이를 연도를 달리하여 매각하였다면, 즉 주택 A는 ‘23년도 매각, 주택 B는 ‘24년도 매각하였다면 해당 연도에 8천만 원에 대한 양도세만 부담하면 되기에 이에 대한 총합은 2,676만 원이 됩니다(역시 세율 조정으로 약간의 차이가 있습니다). 따라서 이렇게 모두 양도차익인 경우에는 연도를 달리하여 매각할 경우 무려 1,369만 원 정도의 세금을 절세할 수가 있습니다.

 

하지만 이러한 합산과세에도 때로는 역발상이 필요할 수 있습니다.

 

예를 들어 (그림 3)처럼 모두 양도차익이라도 동일 연도에 매각하는 것이 유리할 수도 있습니다. 어떤 경우일까요? 매수자가 있을 때 처분한다거나, 아니면 처분 후 남은 1주택을 곧바로 비과세를 받기 위할 때가 그런 경우입니다.

 

‘22.5.10 이후 양도분부터는 보유기간 재산정 폐지로 남은 1주택은 당초 취득일로부터 2년 이상 보유(취득 당시 조정이었다면 거주) 여부를 따져서 비과세를 판단합니다. 그리고 이러한 비과세는 양도가 12억 이하라면 다른 주택과 합산과세가 되지 않으니 이런 경우라면 차라리 동일 연도 매각이 유리할 수 있습니다.

 

또 하나는 이미 급매인 물건을 더 급매로 파는 것입니다. 물론 말처럼 그렇게 쉬운 건 아닐 것입니다.

 

(그림 4. 양도차손 활용 사례)

 

(그림 4)의 경우 합산과세를 활용하여 동일 연도 매각 시 최종 세 부담은 양도차익 2.5억(=3억 - 0.5억)에 대해 하며 이때 양도세는 대략 0.81억 정도가 나옵니다.

 

그런데 빨간색 주택은 이미 손실이 난 상태로 어지간해서는 안 팔릴 가능성이 있고, 만약 양도차익이 난 파란색 주택과 연도를 달리하여 판다면 합산과세가 불가하므로 이때는 절세가 불가합니다. 이때, 추가 5천만 원을 더 급매로 하면 어떻게 될까요? 물론 추가 손실을 보아야 하므로 마음은 안 좋겠지만 이때는 최종 세 부담이 2.0억(=3억 - 1.0억)으로 줄어들고 이때 양도세는 대략 0.6억 정도가 나옵니다.

 

그 결과 최종 세 부담은 0.81억에서 0.6억으로 추가 0.21억이 줄어들었으므로 빨간색 주택을 추가 5천만 원 손실 본 것이 아니라 절세효과를 감안한 약 3천만 원 정도 더 추가 손실 보았다고 보는 것이 합리적이지 않을까요?

 

물론 말처럼 쉬운 것은 아닙니다. 추가 가격 조정이 힘들 것이며, 매수자도 이에 응해야 합니다. 게다가 동일 연도에 이를 모두 매각해야 합니다. 하지만 상황이 좋지 않아서 급매해야 한다거나 저 두 채를 모두 매각하고 남은 1채를 비과세 받아서 더 좋은 기회를 만들 수 있다면, 이때는 충분히 고려해볼 수 있는 그런 전략이 될 것입니다.

 

양도세는 비과세에 있어서는 매우 엄격하게 적용, 해석해야 합니다. 하지만 그 외 매도 전략에 대해서는 다소 유연하게 대응하는 것이 필요합니다. 아무쪼록 이 글이 누군가에게는 좋은 참고 사항이 되길 바랍니다. 감사합니다.