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Summary

헷갈리는 아파트 면적 표기 한눈에 보기

 

구분	핵심 내용
전용면적	-아파트 공동주택의 전용면적은 현관문을 열고 들어가 신발을 벗고 내딛는 입주민들의 전용 생활공간을 말함 -방이나 거실, 주방, 화장실 등을 모두 포함한 넓이로, 공용면적을 제외한 나머지 바닥의 면적을 말한다. 개별세대가 독립적으로 사용하는 생활공간임 -다만, 발코니는 전용면적에서 제외된다. 공동주택의 구분소유권 등기에 등재되는 등기상 면적이고 세금도 전용면적을 기준으로 산정됨
서비스면적	-아파트를 분양할 때 주택사업자가 제공하는 면적으로 외부와 접하는 앞뒤 발코니처럼 따라 덧붙여 주는 면적을 말함. 이것은 용적률, 전용면적, 공용면적, 분양 면적, 계약 면적 등 어디에도 포함되지 않는 면적이라 서비스면적이라 부름 -서비스면적은 분양가에 포함이 안 됨. 등기부등본이나 건축물대장에 표기가 되지 않아 세금에서도 제외되지만, 분양계약서에 ‘발코니 확장비’라고 하여 돈을 따로 지급하여야 함
실면적(실사용 면적, 실평수)	실면적은 전용면적에 서비스면적을 포함한 면적으로 현관문 열고 들어와서 이용하는 모든 공간임
공급면적(분양 면적)	-전용면적과 주거 공용면적을 합한 것을 공급면적이라고 하며 주거 공용면적은 아파트 등 공동주택에 거주하는 다른 세대와 공동으로 사용하는 공간임 -공급면적은 평당 분양가를 산정하는 기준이 되며 주거공용 면적에 따라서 주거전용면적이 차이가 날 수 있으며 계단, 복도, 엘리베이터 등이 이에 해당됨
계약 면적	공동주택을 분양할 때 주택공급 면적으로, 주거전용면적, 주거 공용면적 및 그 밖의 공용면적(경비실, 기계실, 노인정, 관리실, 주민공동시설, 보육시설 등)과 지하 주차장 면적을 합한 면적을 말하며 이때 서비스면적인 발코니 면적은 제외됨
주거 공용면적	-임대 사무실이나 공동주택의 건축면적 중에서 불특정 다수인이 공동으로 사용하는 부분의 바닥 면적을 말함 -공동주택에서 주거 공용면적은 공동주택의 지상층에 있는 공용면적(계단, 엘리베이터, 복도)을 합한 면적을 말함
기타 공용면적	지하층, 관리사무소, 노인정 등을 기타 공용면적이라 칭함

 

아파트 면적 표시를 흔히들 참 알기 어려운 암호문 같다고 한다. 예를 들어 신문에 게재되는 '동시분양 입주자 모집 공고' 광고를 보기로 하자. '공급면적' '전용면적' '주거 공용면적' '기타 공용면적' '계약 면적' 같은 단어가 등장한다.

면적의 단위마저 '제곱미터(㎡)'로 표시되고 있어 초보 수요자들을 당황하게 한다. 먼저 ㎡로 표시되고 있는 면적을 평(坪) 단위로 환산하는 법부터 알아야 한다. 1㎡는 약 0.3025평이기 때문에 ㎡로 표시된 면적에다 0.3025만 곱해주면 된다. 예컨대 어떤 아파트의 면적이 81.05㎡라면, 평수로는 81.05㎡×0.3025(평/㎡)=24.5평이라고 생각하면 된다.

 

아파트 모델하우스를 방문하면 “공급면적보다 전용면적을 보셔야죠. 계약 면적이 같더라도 서비스면적이 잘 나와서 실면적이 넓어요”라는 상담사의 말을 종종 듣게 된다. 아파트의 면적 개념을 알고 있는 사람들은 매우 단순한 내용이지만 모르는 사람들에게는 암호처럼 느껴질 수 있다.

 

 

면적이 한층 복잡해지는 이유는 ㎡와 평수 단위가 혼용해서 사용되어서다. 중장년층들의 경우 ㎡로 표시된 넓이는 평수로 바꾸지 않는 한 감이 잡히지 않고, 반대로 자녀뻘 되는 어린 계층들은 미터법이 익숙한데 되레 평수로 얘기하면 계산이 까다롭다.

 

평(坪)은 동아시아 지역에서 사용하던 전통 도량형인 척관법 단위 중 하나로, 1평은 한 변이 1간(間=6척 약 1.818m)인 정사각형의 넓이를 말한다. 흔히 어른들은 한 평을 성인 한 명이 팔다리 쭉 뻗고 편히 누울 만한 크기로 생각하고 넓이를 가늠한다. 제곱미터 환산 시 1평은 약 3.305785㎡이고, 반대로 1㎡는 0.3025평이 된다.

 

우리나라에서는 과거 아파트 면적을 나타날 때 평수를 사용했지만, 현재는 공식적 사용이 금지된 상태다. 하지만 오랜 시간 동안 사용한 평수 개념은 생명력을 잃지 않고 있다.

 

아파트 분양 광고에서는 84㎡라고 넓이를 표시한 후 옆에 34형이나 34Type, 34Py와 같은 눈 가리고 아웅 하기식 표현을 써야 사람들이 넓이를 착각하지 않는다. 특히 아파트 가격은 반드시 3.3m²당 얼마인지 계산해야 가격 수준이 파악되고 다른 지역과 비교하기도 쉽다. 그런데 84㎡를 막상 평수로 계산해 보면 34평이 아닌 25평이어서 혼란이 생긴다.

 

◆ 분양은 전용면적으로 가격은 공급면적으로

 

아파트 분양 광고나 모델하우스 견본주택에 흔히 등장하는 59㎡나 84㎡ 등은 ‘전용면적’을 의미한다. 전용면적은 개별 세대의 독립적인 주거의 용도로 쓰이는 배타적 부분의 면적을 말하는데 현관문 안 공간의 면적이라 생각하면 쉽다. 방과 거실, 주방, 화장실 등이 포함되는데 발코니는 전용면적에서 제외된다.

 

예전에는 아파트의 전용면적을 계산할 때 세대 바깥을 둘러싼 외벽의 중심선을 기준으로 했었는데, 1998년부터 ‘안목치수’ 기준으로 변경되었다. 안목치수란 눈으로 보이는 벽체 사이의 거리를 기준으로 삼는 것으로 단순화하면 외벽의 내부선이 기준이 된다.

 

결국 아파트는 전용면적이 똑같더라도 1998년 이전 아파트와 이후 아파트는 면적 기준이 다르기 때문에 실제 내부 면적은 똑같지 않게 된다. 외벽 중심선을 기준으로 했을 때보다 외벽 내부선을 기준으로 하면 벽체의 두께만큼 이득을 볼 수 있기 때문이다. 관련 연구 자료에 따르면 안목치수 변경에 따라 59㎡는 평균 5.6㎡, 84㎡는 평균 6.7㎡ 면적이 증가한 것으로 나타났는데, 거의 10%에 육박하는 면적의 증가로 과소평가할 수 없는 차이를 보인다.

 

발코니는 거주자의 편의를 위해 추가로 제공하는 부분으로 건축법상 바닥면적에 포함되지 않는다. 그런데 2005년 발코니를 거실, 침실, 창고 등으로 변환해 사용할 수 있도록 건축법이 개정되면서 중요성이 대폭 높아졌다. 발코니는 59㎡일 경우 평균 16.43㎡, 84㎡일 경우 평균 20.65㎡에 달하는데, 확장을 통해 전용면적의 거의 30%에 해당할 만큼 막강한 면적의 증가 효과를 볼 수 있다.

 

발코니 면적은 서비스로 주어진다는 의미에서 흔히 ‘서비스면적’이라 부른다. 전용면적과 서비스면적을 합하면 아파트 내부 전체의 실제 넓이가 되는데 이를 실사용 면적(실평수)이라 표현한다.

 

아파트 크기를 가늠하거나 가격이 평당 얼마라고 얘기할 때 기준이 되는 것은 ‘공급면적’이다. 공급면적은 전용면적에 ‘주거 공용면적’을 합한 개념이다. 주거 공용면적은 복도, 계단, 공용현관, 엘리베이터 등 지상층에 위치한 다른 입주자와 함께 쓰는 공간의 면적을 말한다.

59㎡가 18평이 아닌 25평이 되고, 84㎡가 25평이 아닌 34평이 되는 이유는 바로 아파트 크기를 이야기할 때는 전용면적에다가 주거 공용면적을 더한 공급면적을 기준으로 하기 때문이다. 참고로 공급면적이 똑같더라도 주상복합 아파트는 주거 공용면적이 일반 아파트보다 상대적으로 많아서 전용면적은 적게 된다.

 

마지막 ‘계약 면적’은 공급면적에 ‘기타 공용면적’을 합한 개념이다. 기타 공용면적은 주차장 등 지하층 면적과 경비실, 관리사무소, 단지 내 커뮤니티 시설 등 건물 밖에 있는 부대시설의 면적을 모두 더한 면적을 말한다.

 

 

◆ 물품과 동작 치수를 고려해 개별 면적 결정

 

아파트의 전체 면적은 같더라도 내부 공간을 어떻게 구성하는지에 따라 생활이 편리할 수도 있고 쓸모없는 공간이 많다고 느낄 수도 있다. 아파트의 개별 공간은 그곳에서 생활할 가족 구성원과 생활상의 기본 조건을 고려해 입주자 요구사항이 반영되도록 계획한다. 개별공간의 면적은 사람들이 그 공간에서 행하는 동작은 물론 그 공간에 필요한 물품의 크기까지 고려해야 한다.

 

아파트의 현관을 예를 들어보자. 현관은 아파트 전체 면적의 5%도 되지 않는 좁은 공간이지만 생각 외로 신경 써야 할 부분이 많은 공간이다. 일단 신발장을 기본적으로 갖춰야 하고 아파트 세대의 출입구이기 때문에 다양한 행동이 불편하지 않도록 고려해야 한다.

 

현관에서 사람들은 현관문과 신발장을 수시로 여닫으며, 양손에 짐을 들고 불편 없이 지날 수 있어야 하고, 아이 신발을 신겨주거나 외투를 입거나 벗는 동작에 불편이 없어야 한다. 이사할 때 옷장과 냉장고 등 큰 짐을 옮기는 것도 감안해야 한다. 따라서 현관문은 폭이 1m는 넘어야 하고 현관문을 열었을 때 벽체가 있어 꺾일 경우 최소 1.4m 거리를 확보해야 한다.

 

아파트 내부 공간에서 최근에 핵심 요소는 거실이다. 거실은 소파와 거실 장이 설치되고, TV 시청과 가족 대화, 손님맞이, 운동 등 다양한 활동이 가능해야 하므로 주택 내부에서 가장 많은 20% 이상 면적이 배분되는 공간이다.

 

그런데 2018년 대한건축학회 춘계학술발표대회에서 발표된 한 논문에 따르면, 공급면적이 105㎡ 아파트에서 거실이 차지하는 평균 면적이 1990년대 20~22㎡에서 2006년 이후 27㎡로 눈에 띄는 증가 추세를 보였다. 이는 가족 구성원 모두 모일 수 있고 함께 이용하는 공간으로 거실의 중요성이 커지면서 아파트 입주자들의 점점 더 넓은 거실을 더 선호하기 때문으로 보인다.

 

 

침실은 아파트에서 보통 3개인데 모두 합하면 아파트 전체 면적의 40% 이상을 차지하는 가장 비중이 높은 공간이 된다. 안방은 2인용 침대와 옷장의 배치 등을 고려해 15㎡ 내외로 하고, 작은방은 1인용 침대와 옷장 배치 등을 가정해 9㎡ 정도가 된다.

 

과거 전용 84㎡ 면적의 아파트에서 침실을 4개로 만드는 경우도 있었으나 요새 흔치는 않다. 2019년 통계청 인구총조사 기준으로 평균 가구원 수가 2.4명으로 감소해 침실 수를 늘리기보다 알파룸이나 팬트리 같은 수납공간을 더 만드는 추세다. 한편 안방에 달린 드레스룸은 1990년대부터 등장해 면적이 점진적으로 늘어나고 있다.

 

이 외에 주방 및 식당과 욕실은 기본적인 설비가 필요하며 일정 규모의 면적이 요구되는 장소들이다. 주방 및 식당은 통상 10㎡가 약간 넘는데 거실과 경계가 모호해지는 상황이다.

 

욕실은 공용과 개별 등 2개를 만들며 3~5㎡ 정도 넓이를 차지한다. 이들 공간은 거실과 침실 등 다른 공간들과 달리 주거 규모가 커지더라도 면적은 소폭 증가하기 때문에 오히려 전체에서 차지하는 비중은 줄어드는 공통점을 갖고 있기도 하다.

 

 

◆ 아파트와 오피스텔의 분양 면적의 차이는

주택법의 적용받는 아파트의 분양 면적은 전용면적과 주거 공용면적을 공급면적(분양 면적)으로 본다. 반면 아파트 대체용 꼽히는 주거 상품인 오피스텔은 건축법의 적용을 받는데 전용면적과 주 거공용면적 그리고 기타 공용면적을 계약 면적으로 보고 분양 면적으로 적용한다.

그래서 아파트의 84㎡와 오피스텔의 84㎡는 동일 평수지만 확연히 다르게 느껴지는 이유가 있다. 오피스텔은 기타 공용면적은 포함되고 서비스면적이 없는 만큼 분양 면적 대비 전용면적이 줄어 적용된다. 서비스 면적이 없으므로 같은 84㎡라도 훨씬 작에 느껴지는 이유이다.

테라스가 있는 오피스텔이라도 전용면적에 산정되는 면적이라 서비스 면적으로 볼 수 없다. 아파트의 전용률은 평균적으로 약 80%가 되고 오피스텔의 전용률은 50% 정도로 아파트와 큰 차이를 보인다. 공동주택(아파트, 오피스텔)을 매입할 때 평당 분양가에 현혹되지 말고 전용률 대비 분양가를 고려하여야 하겠다.