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Summary

아파트 실거래가 기준 바닥인 작년 12월 급증 외지인 아파트 매입 비율은 바닥일 때 증가 경향 2,000가구 이상 대단지도 시장 흐름 풍향계

 

지난해 말부터 연초 사이 외지인들이 서울 아파트를 대거 사들인 것으로 나타났다. 최근 들어 줄긴 했지만, 여전히 외지인들의 매입 비중이 높은 편이다.

 

한국부동산원에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 거래량 1,001건 중 서울지역 밖 거주자들의 매입 건은 360건으로 전체의 36%에 달한다. 지난해 12월 외지인 매입 비중은 2006년 통계조사 이래 월간기준으로는 최대치다. 외지인 비중은 2022년 10월 18.7%, 11월 22.1%에서 12월 들어 갑자기 늘어났다. 서울 아파트 실거래가 기준으로 바닥은 지난해 12월이었으며 1월부터 상승을 시작해 3개월 연속 오름세다. 올해 들어 4월까지 실거래가 상승률은 6.23%에 달한다.

 

올해 들어서도 외지인 매입 비중은 고공비행 중이다. 1월 29.1%(월간 기준 역대 2위, 이하 월 기준), 2월 25.2%(5위) 3월 25.05%(6위)를 각각 기록했으며 4월에도 24.7%(8위)를 나타냈다. 2019년 12월(26.1%, 3위), 2022년 3월(26.0%, 4위), 2020년 1월 24.98%(7위)에도 외지인 매입 비중이 높았다. 최근 들어 연도별 외지인의 서울 아파트 매입 비중을 보면 2018년 20.3%, 2019년 21.1%, 2020년 21.9%, 2021년 20.4%, 2022년 22.6%로 나타났다. 2022년도 12월 치만 빼면 평균 21.4% 정도다.

 

흥미로운 것은 외지인 거래 비중 상위 랭킹 8건 중 5건이 이번 미국발 고금리 쇼크에 따른 아파트값 급락 시기에 몰려있다는 점이다. 지난해 말과 올해 초 지방 사람들이 상경 투자를 많이 한다는 소문이 들리더니 사실로 확인된 셈이다.

 

4월 외지인 매입 비중은 지난해 12월에 비해선 낮은 수준이지만 역대 평균치(18.7%) 혹은 5년 평균치(21.3%)를 상회하는 데다 역대 8위이니 높은 수준이다. 이는 투자수요가 여전히 시장에서 움직이고 있음을 시사한다.

 

외지인들은 실수요보다는 투자수요 성격이 강하고 먼저 움직인다. 2010년 중후반 서울지역 갭투자 붐은 대구와 부산, 울산 등 지방 사람들이 상경해 불을 지피면서 시작된 것으로 기억한다. 이번에도 서울 사람들은 공포에 떨 때 지방이나 수도권 사람이 모험적 투자에 나섰다는 것을 알 수 있다. 서울 아파트 시장을 분석할 때 외지인 비중을 주의 깊게 볼 필요가 있다.

 

상투 때는 유의미한 변화는 없지만 바닥권일 때 외지인 비중이 높아지는 경향이 있다. 과거 2008년 글로벌 금융위기 직후 아파트 실거래가 기준 바닥일 때 외지인 비중이 높았다.

 

가령 2008년 12월이 서울 아파트 실거래가 기준 1차 바닥이었는데 외지인 비중이 22.3%로 비교적 높았다(2008년 10월 18.0%, 11월 20.7%, 2009년 1월 21.2%). 하우스푸어 사태가 극심했던 시절도 외지인들이 바닥이나 바닥을 지날 때 많이 사들였다. 2차 바닥이었던 2012년 12월 외지인 비중은 17.0%에 달했는데, 전달(15.4%)보다 높아졌다. 그다음 달인 2013년 1월에는 19.5%에 달했다.

 

물론 이런 사실을 너무 일반화할 것은 못 된다. 지난해 말과 올 초처럼 비중이 확 늘어나는 경우는 많지 않았기 때문이다. 다만 부동산 교과서에서 나오듯 투자자들이 먼저 움직이고 실수요자들이 뒤를 잇는다는 사실은 통계로 확인할 수 있다.

 

 

 

 

개인 실수요자 입장에서 매주, 매월 발표하는 표본조사 통계를 보고 판단하면 늦다. 개인적으로 2가지 방법을 추천하고 싶다.

 

첫째, 외지인 매입 비율이 높아지면 시장 흐름이 달라질 수 있다고 하는 생각을 해보는 것이다. 반드시 그렇지는 않지만, 바닥권일 때 외지인 매입 비율은 부동산시장의 선행지수 역할을 할 수도 있다.

 

둘째, 2,000가구 이상 대단지 랜드마크 아파트 거래량과 시세 등락을 살펴보는 것이다. 대단지 랜드마크 아파트는 하락장일 때는 먼저 떨어지고 상승장일 때 먼저 오른다. 시장의 바로미터 역할을 하는 셈이다.