홈노크

Summary

임대인은 임차목적물을 사용•수익에 적합한 상태로 제공하여야 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 벽이 갈라지거나 비가 새는 등 대규모의 수선에 대해서는 특별한 사정이 없으면 임대인이 수선의무를 부담 임대인이 상가건물의 수선을 하여 주지 않는 경우 임차인은 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절 가능

 

상가건물을 임대하여 영업하던 중 장마철 폭우로 상가에 비가 샌다면 상가건물은 누가 수리해야 할까?

 

만약 임차인이 임대차 계약을 체결할 때 상가에 대한 수선의무는 임차인이 부담한다는 특약을 맺었다면 임차인이 수리해야 할까?

 

임대차계약에 있어서 목적물을 사용•수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응 관계에 있으므로 임대인은 임차목적물을 사용•수익에 적합한 상태로 제공할 의무가 있다(민법 제623조).

 

따라서 임차 목적물에 문제가 발생하면 임대인은 이를 수리해야 할 의무가 있다. 그러나 상가건물 파손의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용•수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임차인이 수선의무를 부담한다.

 

임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없으면 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다고 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).

 

만약 임대인이 상가건물을 수선해 주지 않는다면 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있고, 임대차계약을 해지하거나 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 지급을 거절할 수 있다. 목적물의 사용•수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급을 거절할 수는 없다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778 판결).

 

 

 

따라서 상가건물에 비가 샌다면 임대인의 수선의무 면제 특약에도 불구하고 임대인이 수선의무를 부담하고, 임대인이 수리하는 동안 상가의 사용•수익에 부분적으로 지장이 있다면 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있다.