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Summary

의사결정은 확률적으로 사고하는 게 좋아 자신 없으면 전세 놓고 전세 살기도 한 방편 사고파는 시기를 단축하라 싸게 사라, 무조건 싸게 사라

 

집을 사고팔 때 나중에 후회하지 않으려면 어떻게 해야할까. 다음과 같은 4가지 방법을 사용하면 좋을 것 같다.

 

첫째, 확률적으로 사고하라. 흔히 ‘집단사고에 함몰되지 말고 여우처럼 고독하게 결정하라’고 하지만 쉬운 일은 아니다. 이 말은 비이성적 집단광기에 휩쓸리지 말라는 것이지, 제멋대로 판단하라는 뜻은 아닐 것이다. 대단한 고수가 아닌 한 혼자 결정하면 아집과 독단에 빠지기 쉽다. 그보다는 여러 사람의 얘기를 들어 종합적으로 판단하는 것이 바람직하다. 가령 주변에 물어보니 집을 사라는 사람이 80%를 넘기면 사도 좋을 것이다. 다수의 의견을 따르는 게 무난한 방법이다.

 

집을 사라고 한 그 사람들의 전망이 틀릴 수도 있다. 20%의 확률로 집을 안 사는 게 옮은 결정일 수도 있다. 하지만 소수의견을 따를 수는 없다. 나의 의사결정에서 단지 참고만 하면 된다. 확률적으로 사고하고 행동하면, 나중에 틀리더라도 자신이 덜 미울 것이다. 내 탓이 아니라 어쩔 수 없는 상황이었다고 자신을 토닥거릴 수 있기 때문이다. 아무리 똑똑한 사람도 당시에는 대부분 그렇게 판단했을 테니까.

 

둘째, ‘전세 놓고 전세 살기’다. 자녀 학교 문제로 교육여건이 좋은 곳으로 옮겨야 하는 상황에 처해 있다고 가정하자. 집을 새로 사고 옮기는 것은 여간 힘든 게 아니다. 특히 주택 시장이 급등락할 때는 바람 부는 날 외줄 타기처럼 위험한 일이다. 새로 집을 산 뒤 종전 집을 일정 기간 내에 팔지 못하면 양도세 중과 대상이 된다. 살던 집을 팔고 새로운 집을 매입하기로 약속하곤 돈을 준비해 중개업소에 나가도 매도자가 앉은 자리에서 가격을 수천만 원 더 올릴 수 있다.

 

집주인의 배짱 호가 올리기에 선뜻 응해 계약하는 일은 드물다. 가격도 가격이거니와 기분이 나빠 흥정을 거부하는 반발심리가 작동하기 때문이다. 인간은 감정에 쉽게 휘말리는 동물이다. 이처럼 단순한 갈아타기도 쉬운 게 아니다. 이런 상황에서는 그냥 내 집은 전세를 주고 다른 곳에서 전세를 사는 게 낫다. 이른바 전세 갈아타기를 통한 주거의 수평 이동이다.

 

초보자일수록 목돈이 오가는 매매를 최소화하는 것이 실수를 줄이는 길이다. 굳이 매매할 경우 그냥 같은 동네로 옮겨 타기하는 것도 무난한 방법이다. 집을 팔고 다른 곳에 집을 새로 샀더니 옛집 가격은 크게 오르고 새로 산 집은 되레 내린다면 판단 실수에 따른 고통이 클 것이다. 하지만 뺀 벽돌을 다시 끼워 넣는 방식의 갈아타기는 크게 후회할 게 없다. 같은 동네니, 아파트값이 올라도 같이 오르고 내려도 같이 내릴 테니까 말이다.

 

 

셋째, 사고파는 시기를 단축하는 것도 위험을 최소화하는 길이다. 오늘 오전에 집을 팔았다면 오후에 사는 식이다. 1주택자의 단순한 옮겨 타기는 타이밍에 연연하지 않고 기능적으로 사고하는 게 오히려 득이 될 때가 많다. 집 한 채 가지고는 장난을 치지 마라. 집을 먼저 사놓고 살던 집은 나중에 팔아 차익을 챙기겠다는 발상은 거래 침체기에는 매우 위험하다. 작은 욕심으로 잔재주를 부렸다가는 낭패를 당할 수 있다. 집 옮겨 타기 할 때는 자신의 지능이 돌고래 정도로 낮다고 생각하고 단순하게 행동하라. 시장은 내가 원하는 방향으로 흘러가지 않을 수 있으니까 말이다.

 

넷째, 싸게 사는 방법을 찾아라. 시장 상황이 어떻게 변하든 덜 후회하는 내 집 마련 방법은 저렴하게 사는 것이다. 주변 시세보다 싸게 사면 시장 흐름에 여유가 생긴다. 설사 집값이 하락하더라도 정상 가격에 산 사람들보다는 마음이 편하다. 개인이 시장에 대응해 일일이 타이밍을 잡는다는 것은 거의 불가능하다. 사실 대단한 예지력을 가진 사람이 아니라면 싸게 사는 방법 이외에 뾰족한 방법이 없다. 그래서 필자는 “싸게 사면 모든 게 용서된다” 혹은 “싸게 사면 신도 용서한다”고 말한다. 어떻게 사든 매입가를 낮춰라. 다리품을 팔아 급매물을 사든, 경공매를 노리든 싸게 사는 것이 최상의 길이다. 진리의 길은 의외로 평범함 속에 있다. 집을 싸게 장만하려는 사람은 무엇보다 부지런해야 한다.