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종부세 합산배제란? 등록임대주택 보유 시 체크 사항 종부세 일시적 2주택 활용법(상속주택, 지방 저가 주택 등) 기타 유의 사항

 

9월이 이제 중순을 넘어 하순에 접어들기 시작했습니다. 조금 있으면 추석 연휴에 10월 2일 임시공휴일 등 아무래도 마음이 들뜰 수 있는데요, 그런데도 불구하고 놓쳐서는 안 되는 내용이 있으니, 그건 바로 ‘종부세 합산배제'입니다.

 

종부세는 여전히 3주택 이상 그리고 과표 12억 초과인 경우에는 중과세율이 적용되기에 이를 통해 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 그렇다면 어떤 것들을 놓치지 않고 체크해야 할까요?

 

먼저 종부세 합산배제에 대해 살펴봅니다. 말 그대로 해당 주택을 종부세 과세 대상에서 제외하는 것인데, 일종의 ‘종부세 비과세'라고 보시면 되겠습니다. 하지만 다 되는 것은 아니고 아래의 몇 가지만 가능합니다.

 

첫째, 요건을 갖춰 등록한 임대주택은 종부세 합산배제가 가능합니다.

 

다만 여기에서 중요한 건 ‘요건을 갖춰 등록한’ 임대주택이라는 점입니다. 즉 지자체 및 세무서에 등록했다고 무조건 종부세 합산배제 혜택이 있는 건 아니라는 의미입니다. 그렇다면 그 요건은 어떤 것일까요?

 

지자체 및 세무서 2곳 모두 등록 의무 임대 기간 준수('20.7.10 이전 : 5년 / '20.7.11 ~ '20.8.17 : 8년 / '20.8.18 이후 : 10년) 임대개시 기준시가 6억 원 이하(수도권 밖 3억 원 이하) 5% 이내 임대료 증액 제한 준수

 

위 요건을 ‘모두’ 충족했을 때 종부세 합산배제가 가능합니다. 간혹 세무서만 등록한 경우라든지, 혹은 임대개시 당시 기준시가가 6억 원을 초과한 경우라면 혜택이 불가합니다(처음에는 6억 이하이고 이후 초과한 경우는 가능합니다).

 

만약 재계약 시점에 5%를 넘겨서 임대료를 증액했다면 당해 년도와 그다음 연도는 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 없으니 정말 유의하셔야 합니다. 5% 초과 여부는 렌트홈 계산기를 활용하시면 좋습니다.

 

(그림 1) 렌트홈 ‘임대료 인상률 계산'

 

따라서 위 요건을 모두 갖춘 등록임대주택이 있다면, 꼭 따져보셔서 9월 16일~30일 사이 종부세 합산배제 신청을 하시기를 바랍니다.

 

물론 그 이전에 신청하고 변동사항이 없다면 별도 추가 신청은 필요로 하지 않습니다만, 간혹 누락되어서 혜택을 못 받은 경우가 있으니 스스로 잘 체크해 보시기 바랍니다.

 

다음으로 ‘종부세 일시적 2주택'에 해당하더라도 혜택이 가능합니다.

 

일시적 2주택은 양도세 비과세에서 먼저 나온 개념인데 이후 취득세, 종부세에도 적용이 되었습니다.

 

즉, 신규주택을 취득 후 3년 내 종전 주택을 처분하면 종부세 역시 1주택으로 보아 1주택에 해당하는 특례를 적용하겠다는 것입니다.

 

이때 1주택에 해당하는 특례는 기본공제 12억 및 고령자, 장기보유에 따른 추가세액공제를 의미합니다.

 

특히 유리한 점은 종전 주택을 취득한 후 1년 후 신규주택을 취득해야 한다는 요건이 없다는 점입니다. 따라서 비록 양도세 일시적 2주택 비과세는 되지 않더라도(1년 이내 2채 취득 등), 종부세 일시적 2주택은 가능할 수 있으니 이를 계획하신 분들은 꼭 체크 후 신청하시는 게 좋습니다.

 

물론 기한 내 종전 주택을 처분하지 못하면 그동안 받은 혜택을 토해내야 하는 것은 물론, 가산세까지 더해지니 유의하세요!

 

종부세 일시적 2주택에 해당하는 주택이 추가로 더 있는데 그건 바로 상속주택과 지방 저가 주택입니다.

 

먼저 상속주택은 상속개시일로부터 5년이 지나지 않았거나, 설령 5년이 지났더라도 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 혹은 상속받은 지분이 6억 원 이하(수도권 밖은 3억 이하)라면 종부세 주택 수에서는 제외되니 이 역시 신청을 하시는게 좋습니다.

 

물론 양도세 주택수는 또 달라질 수 있으니 이 둘은 구분하세요!

 

또한, 지방 저가 주택 역시 종부세 주택 수에서 제외되는데 상속주택과는 달리 1채만 해당이 되며, 수도권, 광역시, 특별자치시(소속 군, 읍/면 지역 제외) 외의 지역에 소재하는 공시가격 3억 원 이하인 주택을 의미합니다.

 

따라서 지방 저가 주택이 다수인 경우에는 일부만 제외, 일부는 포함될 수 있으니 이 역시 유의토록 합니다.

 

현행 종부세는 여전히 일부 중과세율이 적용되고 있습니다. 특히 종부세 주택 수가 중요한데, 3주택 이상이고 종부세 과표가 12억 원 이상이라면 중과세율 적용이 되니 종부세 주택 수에서 제외되는 등록임대주택, 상속주택, 지방 저가 주택 등이 있는지를 꼭 체크해 보시는 게 좋습니다.

 

 

그리고 위 내용은 꼭 9월 30일까지 신고를 해주셔야 반영이 되므로 이 역시 놓치지 마시기를 바랍니다.

 

아마 이 칼럼을 보실 때쯤이면 관련 안내문을 받으셨을 가능성이 높습니다. 해당 자료도 꼭 참고해 보세요. 내 재산은 내가 스스로 챙겨야 합니다. 적극적으로 알아보시고 똑똑하게 절세하시기를 바랍니다. 감사합니다.