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Summary

제소전화해란 계약 당사자들 사이에 발생할 수 있는 민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 당사자들이 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 의미합니다. 임대차계약과는 달리, 제소전화해의 효력은 새로운 건물 소유자(양수인)에게 이전되지 않습니다. 제소전화해는 강제집행 효력을 지니는 문서로서 판결문과 같이 당사자 사이에만 효력이 미치기 때문입니다. 임대차계약이 갱신되는 경우 계약의 주요 내용이 동일하다면 따로 제소전화해를 받지 않아도 되지만, 최초 임대차계약서에 "계약 갱신된 경우 제소전화해 조항은 유효하다"라는 특약을 기재하는 것이 바람직합니다.

 

임대차계약 시 임대인이 임차인에게 제소전화해를 요구하는 경우를 종종 볼 수 있습니다.

 

오늘은 제소전화해를 한 후 건물주가 변경된 경우나 임대차계약이 갱신된 경우에도 제소전화해가 유효한지에 대해 설명해 드리고자 합니다.

 

먼저, 제소전화해란 말 그대로 제소(소송 제기) 전에 화해하는 것으로, 계약 당사자들 사이에 발생할 수 있는 민사 분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 당사자들이 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 의미합니다.

 

임대사업자들은 제소전화해에 제법 익숙하실 텐데요. 임대차계약을 체결하면서 제소전화해를 받아 두면, 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 추후 채무불이행이 발생하면, 화해조서를 기초로 강제집행이 가능합니다.

 

제소전화해는 여러 가지 용도로 사용될 수 있지만, 가장 흔하게는 임차인이 임대차계약 종료 또는 해지 후에 임대차 목적물을 반환하지 않을 것을 대비하여 제소전화해를 신청합니다.

 

주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에서는 건물 소유자가 변경되었을 때 임대인의 지위가 새로운 건물 소유자(양수인)에게 승계되도록 정하고 있어, 임차인과 새로 임대차계약을 체결하지 않아도 됩니다.

 

그렇다면, 기존 건물 소유자(양도인)가 임차인과 받아 둔 제소전화해의 효력도 새로운 건물 소유자(양수인)에게 자동으로 이전될까요?

 

임대차계약과는 달리, 제소전화해의 효력은 새로운 건물 소유자(양수인)에게 이전되지 않습니다. 제소전화해는 강제집행 효력을 지니는 문서로서 판결문과 같이 당사자 사이에만 효력이 미치기 때문입니다.

 

따라서, 기존 건물 소유자(양도인)가 받아 둔 제소전화해 조서는 효력이 없고, 필요하다면 새로운 건물 소유자(양수인)가 새로 제소전화해 조서를 받아야 합니다.

 

 

다음으로, 임대인 및 임차인이 변경되지 않는 상황에서, 임대차계약이 갱신되는 경우 또다시 제소전화해를 받아야 할까요?

 

임대차계약이 갱신되는 경우 계약의 주요 내용이 동일하다면 따로 제소전화해를 받지 않아도 되지만, 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

 

따라서, 최초 임대차계약서에 “계약 갱신된 경우 제소전화해 조항은 유효하다”라는 특약을 기재하는 것이 바람직합니다.

 

제소전화해를 체결한 후 임대인이 변경되거나 계약이 갱신되는 경우 이러한 점을 주의하시길 바랍니다.