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2주택이 필요한 경우 2주택자가 되면 정말 세금 폭탄일까? 앞으로 지켜봐야 할 부동산 사항들

 

“지금 집 사면 세금폭탄 맞는 거 아닌가요?” 아무래도 저는 부동산 절세 관련 글을 쓰고 강의하다 보니, 현장에서 이런 질문을 굉장히 많이 듣습니다.

 

결론부터 말씀드리면 ‘주택 수'에 따라 그 결과는 달라진다고 말씀드릴 수 있습니다.

 

당연히 주택 수가 많을수록 세금 부담은 커지게 됩니다. 그런데 구체적으로 몇 주택부터 그렇게 되는 것일까요?

 

저는 3주택부터 세 부담이 급격히 올라간다고 생각하며, 그 이전 그러니까 1주택 혹은 2주택까지는 어느 정도 세금을 줄일 방법이 많다고 봅니다.

 

특히 1주택자의 경우에는 ‘공동명의' 하나만 기억하시더라도 어지간한 절세 플랜은 거의 끝난다고 보시면 됩니다. 그렇다면 여기에서 주택을 하나 더 취득해서 2주택자가 되면 어떻게 되는 것일까요?

 

가장 먼저 취득세를 보도록 하죠. 아시다시피 ‘20년 8월 지방세법 개정되면서 다주택자의 경우 취득세 중과가 적용되는데, 이때 중요한 것은 주택을 취득하는 ‘순서'입니다.

 

즉, 어떤 주택을 어떤 순서로 취득하는지가 중요한데 당연히 규제 지역(구체적으로는 조정대상지역)에 위치한 주택을 취득할수록 세 부담은 커집니다.

 

(그림 1) 다주택자 및 법인 취득세율 증가

 

(그림 1)에서 보시듯이 2번째로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있다면 8%, 그 외는 비록 다주택이라도 1~3% 기본세율을 납부하게 되는데, 현 상황에서 2주택이 되더라도 이를 피할 방법은 다음과 같습니다.

 

첫째, 1번 주택을 조정대상지역, 2번 주택을 비조정대상지역에 위치한 주택을 취득하면 됩니다. 그 결과 1번 주택도 1~3% 기본세율, 역시 2번 주택도 동일하게 기본세율 적용이 가능합니다.

 

현재 조정대상지역은 강남 3구와 용산구로 제한된 만큼, 현실적으로 유용한 방법입니다. 

 

둘째, 부득이하게 2번 주택이 조정이라면 종전 주택을 3년 이내에 처분함으로써 2번 주택 취득세 중과를 피할 수 있습니다.

 

이를 ‘취득세 일시적 2주택'이라고 하며 후술할 양도세 일시적 2주택 비과세와는 달리, 2번 주택을 1년 후 취득해야 할 요건이 없기에 그 활용도가 높다고 할 수 있습니다.

 

그렇다면 보유세는 어떻게 될까요? 재산세는 추가되는 주택만큼 더 추가로 부담하면 되고 문제는 종합부동산세(이하 종부세)인데, 다행히 현재는 3주택 이상이면서 종부세 과표가 12억 원을 초과하면 중과세율이 적용됩니다.

 

(그림 2) 현행 종부세 세율

 

종부세 역시 취득세처럼 ‘일시적 2주택'이 적용되며, 이 역시 신규주택 취득 후 3년 내 종전 주택을 처분하면 1주택으로 보아 종부세를 부과합니다.

 

하지만 우리는 2주택을 보유하는 경우 세 부담 변화를 살펴보고 있으며, 이 경우 종부세 역시 반드시 세금폭탄이라고 할 수 없습니다.

 

마지막으로 양도세는 어떨까요? 많은 분이 신규주택(2번 주택)을 취득하면 이로부터 3년 내 종전 주택을 처분함으로써 일시적 2주택 비과세를 하고자 합니다.

 

물론 그 방법도 좋지만, 간혹 2주택이 필요할 때가 있습니다. 하나는 거주하고, 다른 하나는 투자용으로 보유하고 싶은 경우가 있을 수 있습니다.

 

투자용의 구체적인 사례는 시세차익, 혹은 월세와 같은 현금흐름을 원할 수 있는데 현재 같은 상황에서는 아무래도 시세차익보다는 현금흐름용이 더 나을 수 있습니다.

 

제가 이 말씀을 드리는 이유는 지금 1주택자인데 무리해서 한 채를 더 매수하시라는 말이 아닙니다.

 

경우에 따라서는 그렇게 할 수도 있으시겠지만, 반대로 이보다 더 많은 주택 수를 보유하는 경우, 일부 주택을 적당히 매각하고 남은 주택을 2채로 해서 포트폴리오를 구성할 수 있어서입니다.

 

얼마 전 어떤 분과 개별 상담을 했습니다. 아주 덩치가 큰 상급지 한 채, 그리고 적당한 수준의 물건을 보유한 세 채 이상 다주택자였습니다. 처분 계획에 대해 도움을 드렸는데, 일부는 현금 확보를 위한 매각, 다른 일부는 자녀 증여로 가닥이 잡혔습니다.

 

당연히 가장 투자가치가 좋은 상급지 한 채는 계속 보유를 하고 말이죠.

 

그런데 재미있는 것이 ‘똘똘한 월세'가 나오는 한 채 역시 계속해서 가져가고 싶다고 하시더군요. 임차 수요도 풍부하고, 이제 막 은퇴한 시점에서 매월 나오는 월세가 그렇게 고마울 수가 없다고 말이죠.

 

저 역시 그 생각에 매우 공감하여 그것에 맞게 매도 플랜을 짜드린 게 생각이 납니다.

 

말이 나온 김에, 이렇게 해서 2주택인데 월세가 나오면 이때는 취득세, 보유세, 양도세 외에 또 다른 세금 한 가지를 더 생각해야 하는데 그건 바로 ‘주택 임대소득세' 입니다.

 

부부 합산 2주택 상태에서 월세가 발생하면 이는 과세대상이라서 그렇습니다. 그리고 동시에, 이로 인한 사업소득 발생에 따른 건강보험료 역시 고민해 보셔야 합니다.

 

임의 계속 가입제도 신청을 하거나 직장가입자를 계속 유지해야 하는데 이에 대해서는 별도 인사이트 칼럼에서 설명해 드려 보겠습니다.

 

아무쪼록 2주택을 계획하시는 분들은 위에서 말씀드린 내용을 참고하셔서 자산관리 계획을 세워보시기를 바랍니다. 해당 부동산이, 생각보다 매우 든든한 역할을 할 수도 있을 것입니다. 감사합니다.