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주택 임대 소득이 연 2천만 원 이하인 경우 2018년 귀속분까지는 과세의무가 없었지만, 2019년 귀속부터는 연 2천만 원 이하의 주택 임대소득자도 종합소득세 과세대상이 되었다. 이로 인해 연 70만 명 이상의 주택임대사업자는 꼭 본인의 면세사업장 현황신고 및 종합소득세 신고를 해야 한다. 그럼 주택임대사업자의 과세대상 및 과세방식에 대해서 살펴보자.

 

 

1. 내가 과세대상인지부터 확인하자.

(자료. 이장원 세무사)

 

주택임대소득이 발생한다고 모두 세금을 내야 하는 것은 아니다. 과세요건에 해당하지 않는다면 비과세가 되기 때문에 먼저 내가 과세대상인지부터 확인하여야 한다.

 

주택임대소득의 과세요건을 판단할 때, 주택 수는 부부합산으로 판단한다. 부부 합산 주택 수가 1채이고, 이 1채를 월세로 임대 중이라고 한다면 주택의 기준시가가 얼마인지 확인해보아야 한다. 월세 임대 중인 주택의 해당 과세기간 기준시가가 9억 원이 넘는다면 해당 월세소득은 과세가 되고, 9억 원 이하라면 비과세 된다. 주택의 기준시가는 국토교통부에서 제공하는 ‘부동산 공시가격 알리미’사이트 등에서 쉽게 확인할 수 있다.

 

2주택부터 모든 월세는 과세가 되며, 3주택 이상자가 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에는 임대보증금에 대한 ‘간주임대료’도 과세가 된다. 단, 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하)은 간주임대료 과세대상 주택 수에서 제외(2023.12.31. 까지)된다. ‘간주임대료’란 임대사업자가 월세 이외에 전세 또는 월세 보증금을 수령함에 따라 얻는 수입을 의미하며, 보증금에 일정 이율(현재 1.2%)을 곱하여 계산한 금액을 소득금액 및 과세표준에 합산한다.

 

 

2. 어떤 방법으로 과세가 되나?

 

이렇게 본인의 임대주택에 대한 임대소득이 과세라고 확인된다면 어떤 방법으로 과세가 되는지 알아보자. 먼저 주택 임대소득이 연 2천만 원 이하면 2가지 방법 중 하나를 선택할 수 있다.

① 15.4%(지방소득세 포함)의 세율로 분리과세 ② 종합과세

 

본인의 다른 소득과 합쳐서 종합과세를 적용받는 것이 유리한지, 아니면 임대소득만 따로 분리하여 분리과세를 적용받는 것이 유리한지 본인의 상황에서 더 절세할 수 있는 방식을 찾아서 신고하도록 하자. 분리과세 신고 시 세무서 사업자등록과 지방자치단체 주택임대사업자 등록을 모두 해놓은 상태라면 다음의 세제상 혜택을 볼 수 있다.

(자료. 이장원 세무사)

 

그러나 임대주택에 대한 세제상 혜택이 과도하다는 정부의 의견이 반영되어 2020년 8월 단기민간임대주택(4년 의무임대) 및 아파트 장기일반매입임대주택(8년 의무임대) 유형이 폐지되었다. 그러므로 주택 유형과 임대주택 유형에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자를 등록할 수 없어, 임대소득세에 대한 혜택을 적용받고자 하여도 세제 혜택을 적용받지 못할 수 있다.

 

임대주택에 대한 세법 및 관련법 개정은 지속적으로 변화되고 있다. 미래에는 또 어떻게 바뀔지 예측하기 어려우므로 항상 법 개정이 발생하면 본인의 주택임대사업에는 어떤 영향이 미칠지 대입해보는 연습을 하도록 하자.