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부동산 세금, 아직 바뀌지 않은 정책 그리고 예상 시점은? 2024년 주목해야 할 부동산 절세전략 제네시스의 자산관리 전략은?

 

2024년 새해가 밝았습니다. 올해는 갑진년으로 푸른색의 ‘갑’과 용을 뜻하는 ‘진’이 만나 ‘청룡’을 의미합니다. 모두 새해 복 많이 받으시길 바랍니다!

 

새해에는 더 좋은 일들이 많아지길 바라며, 특히 부동산 시장에서도 의미 있는 변화가 있길 바랍니다. 관련하여 어떤 식으로 절세전략을 가져가면 좋을지 살펴봅니다. 

 

📍아직 개정되지 않은 부동산 세금은?

 

안타깝게도 ‘23년도 개정을 목표로 하였지만 전혀 논의가 되지 않았다거나 진전이 없는 정책들이 꽤 있습니다. 우선은 이것들을 잘 구분하셔야 하는데요, 혹시 이에 대해 잘못 다룰 경우 낭패를 볼 수 있습니다. 

 

먼저 취득세 중과는 ‘그대로’입니다.

 

따라서 현재로서는 1~2채 정도에 집중하는 전략이 여전히 유효합니다. 게다가 부동산 시장이 다시 거래가 뜸해지고 있는 상황으로, 똘똘한 물건에 집중되는 현상은 계속될 것입니다. 

 

두 번째는 ‘2년 미만 단기 양도세율’로, 이 역시 개정되지 않았습니다. 

 

따라서 주택을 취득한 후에는 최소 2년 이상은 보유한 후에 매각하기를 권합니다. 실거주라면 큰 이슈가 없으나 투자용 주택이라면 최소 2년 보유를 꼭 기억하시길 바랍니다. 

 

세 번째는 양도세 중과 유예는 ‘24.5.9까지라는 점입니다.

 

물론 더 연장될 수도 있겠으나 현재로서는 다주택자 양도세 중과를 피하는 길은 ‘24.5.9까지라고 알아두시고 대응하는 것이 현명합니다. 

 

참고로 다주택자 양도세 중과는 1)매각 당시 세대기준 다주택이고, 2)조정대상지역에 위치한 주택을 매각해야 하며(양도일 기준), 3)별도 양도세 중과배제 주택이 아닌 경우에 해당합니다. 

 

따라서 강남 3구(서초/강남/송파구) 및 용산구에 위치한 주택을 매각하려는 다주택자라면 해당 기한 내에 처분을 할지, 혹은 연장이 될 것으로 기대하고 더 가져갈지를 고민해보셔야 합니다. 

 

네 번째로 주택임대사업자 제도 변화는 현재까지 없습니다. 

 

즉, 아파트 신규등록도 불가하며 기존에 있었던 인센티브도 복원되지 않았습니다. 이에 대해서는 시간이 꽤 걸릴 것으로 보입니다. 

 

마지막, 법인사업자의 경우 주택에 대한 규제는 여전합니다. 

 

즉, 법인 명의로 주택 취득 시 12% 취득세율, 종부세 공제 없으며, 개인 최고세율로 단일세율 적용, 양도차익에 대해 추가법인세 20% 적용 등 전혀 변화가 없습니다. 따라서 법인 명의로 주택 신규 취득은 매우 신중해야 하며, 기존 보유한 주택에 대한 정리 등을 고민해야 합니다. 

 

 

📍2024년 절세전략, 어떻게 하는 것이 좋을까?

 

이런 상황에서 2024년 절세전략은 어떻게 하는 것이 좋을까요? 보유 중인 주택 수 그리고 취득하려는 주택의 용도(실거주 또는 임대용)에 따라 제각각일 것입니다. 큰 그림에서는 이렇게 저는 보고 있습니다. 

 

첫째, 가급적 ‘공동명의’ 하세요.

 

현재는 주택 수를 1~2채에 집중하는 그런 시기입니다. 이 경우 공동명의가 상당히 유리합니다. 우선 종부세의 경우 2주택까지는 종부세 중과가 없고, 명의 분산시 얻을 수 있는 공제금액 혜택이 큽니다. 양도세는 ‘무조건’ 공동명의가 유리합니다. 소득금액을 분산해서 그러합니다. 이러한 이유로 대체로 2주택까지는 공동명의가 유리할 것입니다. 

 

다만 고가주택 취득시 자금조달 소명이 불확실할 경우(어느 한 쪽이 모두 납부 등) 증여 이슈가 있을 수 있으니 유의하세요. 

 

둘째, 비과세 전략은 여전히 유효합니다. 

 

기존 양도세 중과 및 보유기간 재산정(일명 최종 1주택) 시기에는 양도세 비과세가 상당히 까다로웠습니다. 다주택 상태에서 모두 처분후 1채만 남더라도 추가 2년 보유(또는 거주)를 해야 했기에 그러합니다. 

 

하지만 지금은 이러한 규제가 모두 사라졌으며, 일시적 2주택 비과세 역시 종전주택 처분기한이 3년으로 늘어났으므로 1주택 비과세 또는 일시적 2주택 비과세를 통해 적당히(?) 갯수를 늘리면서 양도차익에 대해서는 비과세를 받는 것이 좋습니다. 

 

설령 3주택이더라도 1채를 매각하고 남은 2주택이 일시적 2주택 요건을 갖춘다면 비과세가 가능하니 꼭 체크해보세요!

 

셋째, 주택은 1~2채, 나머지는 비주거용에 관심을 가져보세요.

 

여전히 고금리이지만 2024년 하반기부터 금리인하가 될 것이라는 관측이 많습니다. 물론 실제 피부에 와 닿으려면 개인적으로 2025년 초는 되어야 할 것으로 보입니다만, 이럴 때 괜찮은 물건을 잡아두는 것도 좋은 전략이 됩니다. 

 

즉, 주거용은 1~2채로 집중하고 남은 자금으로는 비주거용으로 셋팅을 하는 것입니다. 이를 위해 개인 또는 법인 사업자 절세전략을 알아둘 필요가 있습니다. 

 

📍제네시스의 자산관리 전략은?

 

저 역시 위에서 말씀드린 내용과 비슷한 전략을 취할 예정입니다. 저의 경우 올해는 조금 더 보유 중인 매각을 정리해서 현금 확보는 물론, 언제 개정이 될지 모르는 취득세 중과에도 미리 대비를 하려고 합니다. 

 

보유세는 많이 내려간 상태라 그렇게 큰 리스크는 더 이상 되지 않습니다. 양도세 비과세 전략은 저는 그렇게 선호하지 않습니다. 그보다는 자산을 더 키우고 원하는 물건을 얻는 것이 더 좋습니다. 

 

이미 저는 4년 전부터 주거용에서 비주거용으로 투자 포트폴리오를 달리 하였는데요, 올해도 이는 비슷하게 갈 것 같습니다. 다만 여건이 된다면(취득세 중과 완화 등) 상대적으로 가격이 저렴한 주거용에도 투자할 의향이 충분히 있습니다. 

 

위에서 말씀드린 절세전략의 구체적인 내용은 이곳 홈노크 ‘인사이트’ 칼럼을 통해서 구체적으로 말씀드릴 예정입니다.

 

지난 한 해 동안 보내주신 성원에 감사드리며, 올 한 해도 많은 사랑과 관심 부탁드립니다. 새해 복 많이 받으시구요, 앞으로도 유용한 절세전략으로 함께 하겠습니다. 감사합니다.