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Summary

상속재산의 대부분은 주택인데 절세를 생각하지 않고 상속인들이 주택을 상속받으면 미래에 세금폭탄이 발생할 수 있다. 상속주택의 취득-보유-처분 단계에서 발생하는 세금에 대해서 익혀보고 본인의 상황에 가장 절세할 수 있는 방안의 상속재산 협의를 해보도록 하자.

 

상속이 펼쳐졌을 때 상속재산의 대부분은 주택이 차지한다. 그러므로 가장 큰 상속재산인 주택을 상속받을 때 추후 펼쳐질 취득-보유-처분단계에서의 세금을 고민하지 않을 수 없다.

 

그냥 주택 상속받는 게 뭐 복잡하고 신경 쓸 게 많냐고 할 수 있지만, 상속인에게 주택 상속은 모든 자산관리의 시작점이다. 그 스타트를 잘 못 끊게 되었을 때 추후 발생하게 될 큰 손실이 발생하게 되므로 상속주택의 취득-보유-처분단계에서의 세금에 대해서 자세히 공부하자.

 

I. 상속주택 취득 시

 

세대가 무주택자인 상속인이 상속주택을 받으면 취득세 감면을 받을 수 있다.

 

국민주택 규모 이하의 주택을 취득할 때 일반적인 상속주택 취득세는 2.96%이나 무주택자인 상속인이 주택을 상속받으면 0.96%로 3배 이상 차이가 나는 것을 알 수 있다.

 

상속은 무상 이전이므로 외부에서 자금이 유입되지 않아서 유동성이 부족해지는 경우가 많다. 그때 취득세 3배의 차이가 몇천만 원 이상의 세액으로 발생하는 경우가 많으므로 상속인이 취득세 감면만 잘 알아도 큰 절세를 할 수 있다.

 

세대가 유주택자인 상속인과 함께 상속을 받는다고 한다면 무주택자의 지분이 다른 유주택자보다 조금이라도 높으면 전체 지분에 대해서 취득세 감면을 받을 수 있으니 상속재산 협의를 할 때 참고하도록 하자.

 

상속인이 전부 유주택자라면 어떤 사항을 검토해야 할까?

 

유주택자 중 지분이 가장 큰 상속인은 상속주택이 본인의 주택 수에 포함된다. 만일 상속인들의 지분이 같다면

 

1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람

2. 나이가 가장 많은 사람 순으로 주택 수에 포함된다.

 

다행히 상속을 원인으로 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 주택 수에서 제외가 되어서, 다음 주택 취득 시 취득세 중과 주택 수에서 제외가 되므로 5년간은 주택 수로 인한 취득세 중과 피해를 받지 않는다.

 

 

II. 상속주택 보유 시

 

재산세 납세의무자는 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자다. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않았을 때는 주된 상속자는 민법상 상속지분이 가장 높은 사람이며, 상속지분이 가장 높은 사람이 2명 이상이면 그 중 ‘가장 나이가 많은 사람’으로 한다.

 

종합부동산세는 부동산 투기를 억제하는 것이 주된 목적인데 상속주택은 투기목적으로 취득한 주택이 아니므로 규제 대상이 아니다.

 

따라서 상속주택은 종합부동산세 1세대 1주택자와 중과세율을 판정할 때 주택 수에 포함되지 않는다.

 

그러나 이는 5년간만 적용된다는 점을 꼭 알아두자. 만약 5년이 지났다면, 상속주택 지분비율이 40% 이하이거나 상속주택 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원 이하인 경우에만 주택 수에 포함되지 않는다.

 

그리고 상속주택은 주택 수에서만 제외되는 것이지 과세표준에서까지 제외되는 것은 아니다.

 

상속주택까지 받아서 2주택이 되었다면 상속주택은 과세표준에는 포함되지만 주택 수에서는 제외되므로 1세대 1주택자의 종합부동산세 공제와 세액감면을 받을 수 있는 것이다.

 

마지막으로 상속주택이 종합부동산세 과세기준일까지 상속등기가 이행되지 않았다고 한다면, 피상속인에게 부과되지 않으며 상속인 중 민법상 상속지분이 가장 높은 자가 재산세 납부 의무가 있으므로 해당 납부자가 종합부동산세 납세자로 부과된다.

 

III. 상속주택 처분 시

 

세법에서는 상속주택이 투기목적이 아닌 부득이한 사유에 의해 취득한 주택이라고 보고 예외로 규정한다.

 

그래서 다양한 혜택을 부여하고 있는데 그중 가장 대표적인 것이 상속주택 비과세 특례 규정이다.

 

상속주택 비과세 특례란 상속으로 주택을 취득했을 경우 본인이 소유하던 일반주택을 양도할 때 비과세를 적용해주는 규정을 말한다.

 

즉, 일반주택 양도 시 상속주택은 주택 수에서 제외하고 일반주택 비과세를 판단한다.

 

다만, 상속주택 비과세 특례는 돌아가신 분(피상속인)과 상속받은 사람이 별도 세대를 구성하고 있어야 하며(동거봉양으로 합가한 경우 동일세대 가능), 상속개시 전부터 보유하던 주택에 한해서만 비과세를 적용받을 수 있다. 따라서 상속개시 후 취득한 일반주택은 상속주택 비과세 특례가 적용되지 않는다.

 

그리고 상속받은 주택이 여러 채일 경우 선순위 상속주택 1채에 한해서만 비과세 특례가 적용된다. 선순위 상속주택은 다음의 순서로 정해진다.

피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 

주택을 단독으로 상속받을 수도 있지만, 상속인들이 공동으로 상속받을 수도 있다. 이때는 앞서 언급한 상속주택 비과세 특례와 차이가 있다.

 

먼저 주된 상속인을 결정해야 한다. 주된 상속인은 상속주택의 지분이 가장 큰 자, 상속주택에 거주한 자, 최연장자 순서로 결정한다. 주된 상속인은 단독으로 상속받는 경우와 동일한 상속주택 비과세 특례가 적용된다.

 

주된 상속인이 아닌 자를 소수지분권자라 하는데, 소수지분권자도 주된 상속인처럼 본인이 소유하던 일반주택을 양도할 때 공동상속주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 그리고 소수지분권자의 경우에는 상속이 개시된 이후 취득한 주택에 대해서도 비과세 적용이 가능하다.

 

상속주택에는 비과세 특례 말고도 양도소득세 중과배제 혜택도 있다.

 

현행 세법에 따르면 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제가 배제된다. 이때 상속주택을 상속받은 날로부터 5년 이내에 양도하면 주택 수에 상관없이 중과세가 적용되지 않는다.

 

공동상속주택 소수지분권자의 경우 중과배제 규정에 차이가 있는데, 소수지분권자는 해당 상속주택을 본인 소유의 주택으로 보지 않기 때문에 상속개시 후 5년이 경과하고 상속주택을 양도해도 중과세율이 적용되지 않는다. 그리고 다른 주택을 양도할 때 소수지분권자의 상속주택 지분은 주택 수에 포함되지 않는다.

 

 

이렇게 상속주택에 대해서는 취득-보유-처분단계까지 발생할 세금을 잘 파악하고 상속인 간 상속재산 협의를 하도록 하자.

 

잘 못 된 상속등기로 인해서 미래에 후회하는 경우를 실무에서 너무 많이 접하는데, 그 세액 차이가 1억 원 이상 나는 경우가 많다. 그럴 때마다 상속세뿐만 아니라 상속주택에 대한 의사결정을 제대로 못 받았다며 울분을 토하는 말을 많이 듣게 된다.

 

평생 두 번 정도 경험할 정도로 극히 드문 경험이 상속이므로 대충대충 알아보지 않도록 상속주택의 절세 팁을 꼭 기억하자.