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“재건축 투자 때 고려사항으로 지역 못지않게 중요한 게 사업 단계입니다. 재건축 사업성은 앞으로 더 보수적으로 볼 필요가 있습니다.”

김제경 투미부동산 소장(사진)은 25일 “정부가 재건축 사업성을 높이기 위해 여러 규제를 완화하고 있지만 관건은 분담금”이라며 “서울이면 다 좋다는 생각은 경계해야 한다”고 설명했다. 재건축·재개발 전문가인 김 소장은 오는 27일 서울 삼성동 코엑스 D홀에서 열리는 ‘집코노미 박람회 2024’ 부대행사(집코노미 콘서트)에서 ‘실패하지 않는 재건축 옥석 가리는 법’이라는 주제로 강연한다.

서울시 정비사업 정보몽땅에 따르면 진행 중인 재건축 사업(이전고시, 조합청산 단지 제외)은 222건에 달한다. 김 소장은 원자재 가격과 인건비 상승 등의 이유로 공사비가 뛰며 ‘평균 분담금 5억원 시대’가 올 것이라고 내다봤다. 서울 재건축 단지 중 조합원 분담금을 감당할 수 있는 곳이 제한적이라는 얘기다. 그는 “사업성이 좋은 지역 중 목동 정도를 제외하면 대부분 조합 설립까지 이뤄졌다”며 “재개발도 노량진뉴타운, 북아현처럼 조합원 추정 분양가가 10억원에 이르는 곳이 적지 않다”고 말했다. 최근 동작구 노량진6구역에 조합원 지위 양도가 가능한 다세대주택이 약 10억5000만원에 낙찰됐다.

선도지구 지정을 앞두고 재정비 추진이 활발한 수도권 1기 신도시도 마찬가지다. 김 소장은 주목해야 할 지역으로 경기 성남 분당과 안양 평촌 일부 단지를 꼽았다. 중동과 산본 등은 현실적으로 어려울 수 있다고 본 것이다.

앞으로 ‘얼죽신’(얼어 죽어도 신축) 현상은 더 강해질 것으로 봤다. 분담금이 5억원 가까이 되는 상황에서는 재건축을 기다리는 대신 새 아파트로 이사하는 게 더 합리적이기 때문이다. 김 소장은 “희소성 때문에 새 아파트 몸값은 계속 올라갈 것”이라며 “신축과 구축 간 격차가 커져 5억원을 더 내도 새 아파트를 구하지 못할 때가 돼야 재건축 사업이 탄력받을 것”이라고 강조했다.

서울 아파트 가격이 부담된다면 경기도 내 택지개발지구가 대안이 될 수 있다고 했다. 김 소장은 “오산과 평택 등도 중장기적으로 보면 최근 분양가가 가장 낮은 시기”라고 말했다.

한명현 기자 wise@hankyung.com