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서울 부동산 시장이 보합 국면에서 상승장으로 전환하고 있습니다. 서울 내 대표 투자지역인 강남과 마·용·성(마포·용산·성동구) 지역의 부동산 투자를 대비해야 할 시점입니다.

강남은 토지거래허가제 해제와 재건축 활성화로 인해 투자 가치가 높아지고 있습니다. 삼성동, 청담동, 대치동 일부를 제외하고 대부분의 지역에서 허가제가 해제되면서 매수세가 증가하고 거래가 살아나고 있습니다. 학군지를 바탕으로 삼성 글로벌 비즈니스 센터(GBC) 개발, 현대차 신사옥 건설 등의 대형 개발 호재가 강남의 미래 가치를 높이고 있습니다.

강남 주요 단지의 최근 시세 변화를 보면 강남구 대치동 '래미안 대치팰리스' 전용면적 84㎡는 40억원으로 거래되며 이전 대비 5억원 상승했습니다. 서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용 84㎡는 50억원을 돌파했습니다.

이러한 시세 흐름을 볼 때 투자 시 소규모 단지나 주상복합보다는 안정적인 수요층을 확보한 대단지 아파트 중심으로 선택하는 것이 좋습니다. 특히 학군과 생활 인프라가 잘 갖춰진 대단지는 실거주 수요가 탄탄하고 가격 방어력이 강하기 때문에 변동성이 큰 주상복합보다 검증된 대단지에 투자해야 안정적인 수익을 확보할 수 있습니다.

압구정, 대치, 반포 등의 재건축 단지는 높은 시세 차익이 기대되는 지역으로 평가됩니다. 토지거래허가제가 해제된 청담, 삼성, 대치 지역은 거래 활성화 가능성이 크므로 선점이 중요합니다.

마·용·성은 강남 대체 투자지로 떠오르고 있습니다. 국제업무지구 개발, 수도권광역급행철도(GTX) B 노선과 신분당선 연장 등으로 인해 가격 상승 흐름을 보이고 있습니다. 성동구 왕십리와 성수동은 재개발이 활발하게 진행되고 있으며, 마포는 공덕을 중심으로 업무지와 교통망 개선이 이루어지며 안정적인 수요를 확보하고 있습니다.

최근 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 241㎡는 110억원을 돌파했습니다. 성동구 하왕십리동 텐즈힐 전용 84㎡는 17억3000만원으로 반등했습니다. 용산 국제업무지구 인근의 신축 아파트와 다세대 주택도 평균 10~15% 상승하며 동반 상승세를 보이고 있어, 중장기적 관점에서 가격 회복 가능성이 높습니다.

다만 투자할 때 고려할 점은 있습니다. 오는 7월부터 시행될 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제로 인해 대출이 더욱 제한된다는 점입니다. 또 금리 인하가 지연될 경우 투자자들의 자금 부담이 커질 수 있고 정부가 집값 상승을 억제하기 위한 추가 규제를 도입할 가능성도 존재합니다. 이러한 요인들은 시장 상승을 제한할 요소로 작용할 것입니다.

실거주 목적이라면 학군과 교통 인프라를 고려해 강남 대단지, 마포 공덕, 성수 신축 단지를 매수하는 것이 유리합니다. 전세가율이 높은 지역을 우선적으로 검토하는 것도 바람직합니다.

투자 목적이라면 강남 재건축 단지인 압구정, 대치, 반포 지역은 장기적인 가치 상승이 기대됩니다. 마용성에서는 용산 국제업무지구, 성수 재개발, 공덕 업무지구가 투자 가치가 높으며, 금리 인하 시점을 고려한 대출 전략 최적화도 중요합니다.

현재 서울 부동산 시장은 하락장에서 상승장으로 전환되는 중요한 시점에 있습니다. 지역별로 장점과 리스크를 분석하여 투자 타이밍을 잡을 시기입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 송승현 도시와경제 대표

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